Vaut-il Mieux Acheter ou Louer son Cabinet Médical Libéral ?

Lorsqu’on s’installe pour la première fois ou que l’on change son lieu d’exercice, une des premières questions que l’on se pose une fois qu’on a trouvé le bon local pour exercer son métier de professionnel de la santé : vaut-il mieux acheter ou louer son local ?

Les avantages d’acheter son local

Lorsqu’on devient propriétaire du local dans lequel on exerce son métier de professionnel de la santé, voici les différents avantages que l’on tire :

Aucun besoin de renégocier son bail lorsque ce dernier arrive à terme cas… vous êtes le ou la propriétaire des murs dans lequel vous exercez.
Constitution d’un patrimoine, personnel ou professionnel en fonction de la forme que prend l’achat des murs (à titre personnel ou par une SCI).
Constitution d’un actif net professionnel.
Stabilisation de votre lieu d’exercice.
Possibilité de complément de retraite par la location ou la vente des murs.

L’achat de votre local d’exercice de la médecine peut autant se faire en acquisition directe ou par l’entremise d’une SCI.

Les avantages d’acheter son local en direct

En plus des avantages que nous venons de voir, acheter son local à titre personnel vous permet de :

Améliorer votre situation patrimoniale,
Déduire l’ensemble des charges liés à votre activité,
Possibilité de maximiser la plus-value par une déclaration professionnelle et non personnelle.

Attention, l’achat en nom propre crée deux problématiques à connaitre :

Obligation de constater la plus-value à la fin de l’activité professionnel, même en l’absence d’un repreneur.
L’arrivé d’un associé empêche la conservation des parts associées à la partie locative du nouvel arrivant.

Comme pour l’ensemble des achats en nom propre, il vous faudra passer devant un notaire avec une provision suffisante pour l’ensemble des frais notariaux.

Les avantages d’acheter son local avec une SCI

La Société Civile Immobilière permet l’union de personnes dans le but de faire l’acquisition d’un bien immobilier et d’en générer des profits. Créer une SCI est idéal pour investir à plusieurs.

Il est possible de former une SCI pour l’achat du local et que cette dernière loue le local au professionnel de santé.

Les avantages de l’achat de son local par une SCI sont avant tout :

La possibilité locative offerte au médecin au travers de cette forme juridique,
La déduction des charges locatives,
La transmission simplifiée du patrimoine par la cession de part de la SCI.

Une SCI étant une entreprise à proprement parlé, il convient de suivre les modalités de création d’une SCI qui mèneront à l’obtention d’un KBIS. Ce dernier vous permettra ensuite de procéder à l’achat du local comme pour une personne physique, mais au nom de la SCI,

Les avantages de la location pour son local

Il faut bien le reconnaître, les avantages liés à la location d’un cabinet médical pour exercer son activité est plutôt restreint :

Faible immobilisation de capital,
Conserver sa liberté d’installation.

Lorsqu’on loue son local, se pose alors la question du bail à signer.

Il existe trois baux différents :

Le bail professionnel qui est celui qui s’applique aux professionnels de santé assujetti au BNC. Le bail professionnel se signe pour 6 ans, avec possibilité de renouvellement et cession du bail.

Le bail commercial s’applique aux professionnels de santé assujettis au BIC, comme les pharmacies. Le bail commercial est signé pour 9 ans avec possibilité de cession. Le bail commercial est ouvert à tous les professionnels de la santé le souhaitant. Pour qu’il puisse être signé, le bailleur doit être d’accord.

Le bail mixte s’applique aux professionnels de la santé souhaitant transformer une partie d’habitation en local médical. Cela est soumis à validation de la mairie, et préalablement à l’accord du bailleur. Le bail mixte est signé pour 6 par les personnes morales et pour 3 ans pour les personnes physiques. Un bail mixte n’ouvre pas les droits à la cession.

Vaut-il mieux acheter ou louer son local médical ?

Acheter ou louer son local médical est finalement assez proche d’une problématique classique d’achat des murs dans lesquels on exerce, peu importe son activité.

Si la location apporte son lot de points positifs comme le fait de ne pas mobiliser de trésorerie ou encore de vous rendre parfaitement mobile, l’achat pérennise votre activité sur le long terme. Bien entendu, l’achat de son local médical doit être couplé à une étude de marché préalable. Cela vous permettra de vous assurer des capacités de votre territoire, et apporter plus de crédibilité à votre projet auprès de vos partenaires financiers comme les banques par exemple.

Acheter, c’est se prémunir de tout risque de non-renouvellement de son bail, d’augmentation spectaculaire de son loyer ou d’éviction car le propriétaire fait valoir un motif légitime et sérieux.

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